פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(270)
ייצוג דיירים ע"י עו"ד בתמ"א 38
2. עו"ד שקיבל כסף ללא סעיף 1 - והכין הסכם שאינו עונה / עומד בניגוד לאינטרסטים של הדיירים (בהשלווה להסכמים דומים ) - מה זכות הדיירים לבטל את הקשר איתו ולקבל בחזרה את דמי הטירחה שקיבל?
עלינה שלום רב,
1. העדיפות תמיד לקבל 100% חתימות על יפוי כוח לעו"ד המייצג את הדיירים. הסכם שכ"ט עו"ד נחתם בד"כ מול היזם ולא מול הדיירים (הרי הוא משלם את שכרו) ובד"כ היקף הייצוג מסתכם בניהול מו"מ מול היזם עד חתימה על הסכם כולל ליווי שוטף של הפרוייקט.
2. שכ"ט שמשולם לעורך הדין הוא עסק בינו לבין היזם ואינו קשור לדיירים. ככל שיזם בחר לשלם לעו"ד מבלי שיהיה בידיו מסמכים המעידים על קבלת הייצוג של הדיירים זו בעיה של היזם מול עורך הדין.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תודה עבור המענה המהיר, אבל כנראה לא הצגתי נכון את השאלה: הדיירים, במקרה זה, מיוצגים על-ידי עורך דין שלהם מול עורך הדין של היזם , ההסכם בין היזם לדיירים נערך מול עורך הדין של הדיירים. עורך דין זה (של הדיירים) לא קיבל ייפוי כח או הסכם חתום אחר מהדיירים, וקיבל שכ"ט מהדיירים עבור עריכת ההסכם עם עורך הדין של היזם כאשר היקף המעורבות שלו ברוייקט מטעם הדיירים לא הוגדר . ההסכם שנערך (למעשה-הצעה להסכם) פוגע באופן ברור באינטרסים של הדיירים. מה האפשרות שלהם לבטל את ההתקשרות בינם לבין עורך הדין מטעמט והאם יש להם בסיס לבקש החזר מלא או חלקי של שכר הטירחה שקיבל? (האם יתכן שהשאלה אינה ספציפית לתמ"א 38?)
אם אני מבין נכון הדיירים שכרו שירות ישיר מעו"ד שינהל עבורם מו"מ מול עו"ד מטעם היזם.
לא נחתם הסכם שכ"ט מול עורך הדין וכעת אתם מעוניינים לבטל עימו את ההתקשרות ולקבל כספכם בחזרה (או לפחות חלק ממנו).
אם זו שאלתך כמובן שצריך לבחון זאת לגופו של עניין בהתאם לסיכומים בכתב / בעל פה בין הצדדים לרבות בחינת שכר ראוי בגין השירותים שסופקו עד כה על ידי עורך הדין מטעם הדיירים.
תמ״א 38 הצגת תוכניות של חיזוק הבניין
הבניין ברעננה ניבנה ב 1978 ע״י חברת רסקו. הבניין ניבנה עם פיקוח מלא של הפקולטה להנדסת 1.בניין של הטכניון .הוסבר לנו שהבניין ניבנה עם תקן מחמיר לעמידה ברעש אדמה.
לאור האמור האם דייר שלא חתם על הסכם תמ״א יכול לבקש מהיזם את תוכניות חיזוק הבניין על פי הבדיקות שהוא ביצע ואותם יגיש לאישור הוועדה. האם חייב היזם להעביר לכל דייר את כל המסמכים הרלוונטיים לביצוע הפרויקט.
2. בפגישה של נציגים של המסכימים והסרבנים עם היזם התנהג היזם בזלזול ועזות מצח לסרבנים
בפני כל המשתתפים ואף העליב אותי אישית כשאמר ״אני לא מעונין בפרויקט מאחר ואני לא רוצה לראות את פרצופך כל בוקר.האם יהיה נכון לפנות לעיתונות המקומית לפרסום .האם אני מסכן את עצמי ברצוני לציין שלא ניפגשנו עם היזם במשך כל תהליך קבלת ההחלטות בנושא התמא עד הפגישה הנ״ל .
תודה
אריה
שלום רב,
1. יזם אינו חייב דבר לדיירים אלא אם כן חתם מולם על הסכם מחייב, במסגרתו יש לבחון לאילו דברים התחייב. לעיתים נהוג לציין בהסכמי תמ"א שאם הפרויקט לא יצא לפעול בסופו של יום כתוצאה מאי התקיימות תנאי מתלה התוכניות יועברו לחזקת הדיירים.
2. לגבי פניה לעיתונות אינני מבין את שאלתך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
תמא 38
האם יש אפשרות לבצע תמא 38 על בנין בחולון בן 3 קומות על עמודים
ששני בעלי דירה מתוך שלוש בקומה האחרונה עשו תוספת של חדר על הגג
בתודה מראש
רוני שלום,
ככל שמדובר בתמ"א 38/3 התשובה היא חיובית כי לא זקוקוים לאישורו66%.
בנוסף הכל שאלה של כדאיות כלכלית ליזם - יתכן והיזם יאלץ להרחיב את חדר היציאה על הגג על מנת לבנות דירותיו מעלה.
ככל שתרצה אשמח לבחון את נושא זכויות הבניין שלכם- פנה אלי לייעוץ אישי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תוספת בניה
נועם שלום,
על פניו קיימת תוכנית חדשה (תמ"א 38/3) אשר יתכן ונותנת מענה לבניין שלכם, ככל שהנתוניו עומדים שכלל התנאים של התוספת כאמור, ראה סעיף 12 לתכוניץ.
מציע לפנות אלי לייעוץ פרטני לבחינת הנושא .
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סיפוח שטחי גינה בתמא38
תודה מראש
רינה שלום רב,
אין מדובר בדבר שבשגרה, אולם אם הדיירים מעלה אינם מרגישים מקופחים (מקבלים תמורה מספקת) אינני רואה בעיה.
לשאלתך - לטעמי הדבר פחות מקובל וכמובן שהצמדת 50 מ"ר גינה אינה שוות ערך לשימוש במעלית.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
דורית שלום,
שאלתך אינה מובנת לי עד סופה.
האם מדובר בפרוייקט תמ"א 38 ?
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל תמ"א 38
הקבלן טוען שזה תמ"א אבל אנחנו חושבים שנדרש רוב של 100% בגלל כמות הקומות (בונה למעלה מ- 1/3 תוספת), שימוש בגג (בניית דופלקסים), שימוש בדירות לבניית מעלית וכו'. לכן לדעתנו לא יכול לבנות דירות גג ללא הסכמה של 100% מהדיירים. האם נכון?
על מנת לבצע תמ"א 38 שלא כולל בניה והריסה נדרש רוב של 66% (בכפוף לאישור המפקח על הבתים המשותפים) האם רוב כזה קיים ?
חגי שלום,
אם נקבע בהסכם עימו שהוא רשאי להציב שלט לפני קבלת היתר כמובן שאין בעיה.
שאלתך נוגעת להסכמות בין הצדדים בפן המסחרי בלבד.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בהנחה ולפי ההסכם ניתן להעמיד שלטים אך ההסכם אינו מקובל על כל דיירי הבניין ואין מדובר בתמ"א של 66% אלא בתמ"א המצריך אישור של 100% (כי רוצה לבנות יותר מ- 1/3) מה עושים? הקבלן טוען שמספיק לו 66%
חגי,
לטעמי שאלת הצבת השלט יכולה להתאפשר לאחר שקיימת הסכמה של רוב הקבוע בחקיקה ואשר חתמו בפועל על הסכם תמ"א 38 (קרי 66% או 100% לפי התיקון אליו מתייחסים).
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שינוי פנים דירה
משה שלום,
היזם מציג תוכניות עקרוניות בטרם החתימה על ההסכם.
ככל שהדייר לא יסכים לחתום על ההסכם בשל סיבה זו, היזם יפנה (ככל שיהא לו רוב מספיק 66%) למפקחת על הבתים המשותפים וזו האחרונה תבחן האם הסירוב מוצדק.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האם יש למפקחת סמכות להחליט בניגוד לעמדת הדייר בנוגע לשינויים בפנים דירתו – למשל מעלית שתקטין לו/תשנה לו את הסלון?
למפקח יש סמכות להחליט בסכסוך בין דיירים גם בקשר לשינויים כאמור - אולם יעשה זאת בבחינת הפרוייקט כולו והפיצוי / התמורות שיתקבלו במקום ה"פגיעה" שתיווצר לאותו הדייר ויבחן את סבירותה. ככל שיראה שהפגיעה אינה סבירה יפסוק לטובת אותו הדייר.
עמדת נגד של 4דיירים מתוך 12דיירים לביצוע תמ״א
בבניין שלנו ברעננה יש 12 דיירים היזם המבצע מציע בניית שתי דירות גן בלבד לביצוע הפרויקט .
כתוצאה מכך ייבנו שתי דירות גן מתחת לדיירים בקומה א בצד הצפוני מזרחי כאשר כל הגינה הקיימת היום מתחת לדירתם תעבור לבעלי דיירי דירות הגן. מתחת לשתי הדירות בקומה א בצד הצפוני מערבי לא יבנו דירות והסטטוס שלהם לא ישתנה . טיכנון אדריכלי זה גורם לחוסר איזון ושיווין בנטל של כל הדיירים. הקומה הראשונה שמתחתם יבנו את דירות הגן יפגעו הן מערך הכספי של הדירה והן באיכות החיים.
בנוסף דורש היזם מכל דייר השתתפות של 50000שח לביצוע הפרויקט. היזם עצמו מעמיד ערבות ביצוע של 300000שח בלבד .
אשמח לשמוע את התייחסותך והתייחסות החוק לגבי חוסר איזון ושיווין בנטל כפי שהוא מוסבר במכתבי
תודה
אריה
אריה שלום,
המקרה אותו אתה מתאר אינו מקרה קלאסי.
הייתי מציע לך לפנות אלי באופן פרטני להשלמת התמונה וכמובן שאוכל לתת דעתי בעניין בצורה רצינית ומקיפה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שלום
על פי התייחסותך למכתבי אשמח עם תיצור קשר איתי להמשך הטיפול בבעיה כפי שכתבתי במכתב המצורף.
טל . 0523635022
תודה אריה
למה תמ"א
ציפי שלום,
התנגדות של למעלה משליש מהדיירים.
מציע לפנות לייעוץ פרטני ככל שהדבר מעניין אותכם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
